">

Что такое REIT: виды, 6 рисков инвестиций, налогообложение и как инвестировать

У россиян при накоплении каких-либо денежных средств, сразу возникает несколько вариантов вложений. Как правило, среди этих вариантов фигурируют свой бизнес, покупка квартиры для сдачи в аренду, и депозит.

Если бизнес это обычно достаточно доходный вариант вложений средств, если все получится. То депозит это просто инструмент сохранения денежных средств, вопреки всему. Остаётся один вариант, покупка квартиры. Но уровень начальных инвестиций составляет ощутимые величины, измеряемые миллионами рублей.

Именно поэтому вложения в REIT на бирже могут стать хорошей альтернативой. Еще один большой плюс это низкий порог входа. Стоимость 1 акции некоторых рейтов составляет всего несколько долларов. А инвестировать можно в торговые центры, в жилую недвижимость, в дата-центры, отели и многие другие объекты. А доход инвестор будет получать путем начисления дивидендов.

График Macerich
График компании Macerich

Не пугайтесь такого графика, после прочтения раздела «Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать» все станет понятно и страх пропадёт. Помните, эмоции это плохой советник для инвестора.

Что такое REIT

REIT — Real Estate Investment Trust — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков.

Кстати: я веду дневник, который публикую в разделе «Дневник инвестора» Заходите!

Проще говоря, это инвестфонд, владеющий коммерческой недвижимостью (сдача в аренду многоквартирных домов, тоже считается коммерческой недвижимостью). Например, Macerich владеет торговыми центрами по всей Америке. Среди его конкурентов Simon Property Group и другие.

Кстати говоря, правильно произносится «Риит», но в России и у большинства инвесторов прижилось РЕЙТ. Поэтому так и будем называть в дальнейшем.

Какие правила должны выполняться, чтобы компания была отнесена к сектору REIT

Организация получит статус Real Estate Investment Trust только в случае соответствия всем 5 пунктам.

  • Форма организации – налогооблагаемая. Это значит, что благотворительный фонд не может быть признан REIT;
  • Фонд имеет больше 100 акционеров, а 5 или менее не могут владеть более чем 50% акций;
  • Разделение доходов, то есть операции с недвижимостью должны приносить 75% и более годового дохода – это арендные платежи, продажа и покупка недвижимости, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять менее 20% дохода, а остальные типы доходов не более 5%;
  • Более 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах;
  • Более 90% дохода должны быть распределены в виде дивидендов. Остальной доход облагается налогом.

У фондов недвижимости всегда солидные дивиденды, это связано с законодательством. Так как дивиденды не облагаются налогами. Но вы как инвестор, все равно должны заплатить налог.

Виды REIT

Фонды недвижимости классифицируются на 12 сегментов:

  1. Office – владеют и управляют офисными зданиями и прилегающими к ним территориями;
  2. Industrial – производственные площади, склады, ангары и прочее;
  3. Retail – недвижимость для торговых компаний – это всевозможные магазины, торгово-развлекательные центры, аутлеты;
  4. Lodging – Отели, санатории, базы отдыха и т.п.;
  5. Residential – жилая недвижимость различных классов комфортности, от эконома до премиума;
  6. Timberland – Лесные площади. К ним также относят компании, которые владеют этими лесами и одновременно заготавливают древесину;
  7. Health Care – Здания здравоохранения. Это всевозможные больницы, поликлиники, офисы для частных и не только больниц, лаборатории;
  8. Self-storage – склады самообслуживания для частных лиц и бизнеса.
  9. Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
  10. Data Center – Помещения для серверов;
  11. Specialty – Театры, кинотеатры, казино, наружная реклама и т.д.
  12. Diversified – Набор зданий различной направленности управляемые одной компанией. В таких фондах могут быть здания ритейла, склады, жилая недвижимость, больницы и т.д.
Статья по теме  Что такое интернет-бизнес, какой бывает и как организовать

Это все категории фондов. Как показывает практика, 12 категория одна из самых малочисленных.

Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости

Если оценивать REIT, к каким активам они ближе к акциям или облигациям, то логичнее отнести их к рисковым активам. Так как многие рейты более волатильны, чем акции некоторых компаний и дополнительно они достаточно сильно повторяют динамику индексов. Вся разница в том, что эти движения, обычно, более резкие и сильные. Так основные риски инвестиций:

  • Высокая волатильность;
  • Задолженность, так как почти все компании строят здания в ипотеку;
  • Высокие дивиденды, как правило, не дают возможности держать достаточное количество средств на счетах;
  • Высокий уровень дивидендных выплат периодически может превышать размер чистой прибыли, что влечет увеличение заемных средств, либо сокращение инвестированных средств;
  • Цикличность. В кризис котировки сильно снижаются, так как сокращаются денежные потоки у арендаторов, как следствие снижение выручки и прибыли у арендодателя;
  • Банкротство или съезд якорного (крупнейшего) арендатора может сделать некогда прибыльный ТЦ/помещение убыточным (происходит редко).

Это основные риски при инвестировании REIT. Кроме того, могут возникать различные неожиданные проблемы и риски, вроде карантинов и закрытия всех магазинов, моллов и т.д. Но это уже из ряда вон выходящие ситуации.

Как инвестировать

Инвестировать в компании из сектора REIT не так и сложно. А порог входа, как уже говорил выше, небольшой. Для начала нужно разобраться с видом компании. То есть, существуют компании, которые не торгуются на бирже, а есть доступные для покупки на бирже.

Для покупки внебиржевых фондов необходимо обратиться в офис компании, где вы, скорее всего, увидите ценник входа не из доступных. Такие лучше обойти, т.к. существует много подводных камней.

Приобрести небольшую, или большую, часть фонда недвижимости, можно по средствам биржи. Правда и тут имеется разделение. Есть фонды торгующиеся на внебиржевом рынке OTC. Это рынок для квалифицированных инвесторов, например, инвестиционных фондов и прочих, где существуют такие нюансы, как ограниченная ликвидность, то есть при продаже, возможно, вы не сможете быстро закрыть позицию, а будете ждать появления покупателя. Но взамен этого, инвестор получает существенную недооценку актива, только она может не реализоваться и роста стоимости не произойти.

Самый простой, и лучший способ инвестиций будет покупка на биржевом рынке. Акции этих фондов торгуются как обычные компании. Да в этом случае может быть как переоценка актива, так и недооценка, зато вы получаете сумасшедшую ликвидность и в случае продажи или покупки заявка будет исполнена в считаные секунды. В дополнение к этому, вы получаете действительно актуальную и полную информацию об эмитенте. Биржа следит за тем, чтобы отчеты не фальсифицировались. А если и случится подобное, то компания будет исключена из котировального листа.

Что такое REIT: виды, 6 рисков инвестиций, налогообложение и как инвестировать 1

Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать

Все фонды недвижимости оцениваются несколько иначе, нежели обычные компании. Но основной принцип и подход остается тот же. Просто появляется мультипликатор P/FFO. По факту это аналог коэффициента P/E, только расшифровывается он как отношение капитализации к потоку денежных средств от операций и рассчитывается несколько иначе.

FFO (Funds From Operations) рассчитывается по следующей формуле:

FFO = Чистая прибыль + амортизация – прибыль от продаж недвижимости.

Например, рассчитаем его для Kimko Realty за 2019 год.

Статья по теме  ETF-фонд: что это, как работает, как инвестировать в ETF, риски и доходность

Нужные данные находятся в отчете о прибылях и убытках, проще всего будет найти по поиску в отчете (Ctrl+F) по словосочетанию «Net Income». Работает не везде и не всегда, но в 99% случаев находится быстро и беспроблемно. Даже скачивать отчет не нужно.

Строки необходимые для расчета обведены красным, но, пожалуй, напишу их названия на всякий случай.
(все суммы будут указаны в тысячах долларов, т.е. окончательная сумма, например, чистой прибыли будет 413,5 млн долларов).

Фрагмент отчета о прибылях и убытках компании Kimko Realty за 2019 год
Фрагмент отчета о прибылях и убытках компании Kimko Realty за 2019 год
  1. Net Income – чистая прибыль (413,561);
  2. Depreciation and amortization – износ и амортизация (-277,879);
  3. Gain on sale of properties/change in control of interests – прибыль от продажи недвижимости/смена контроля (79,218).

FFO = 413,561 +277,879 – 79,218 = 612,222 млн долларов.

Часто компании в своём отчете сами указывают этот показатель, уже рассчитанный. Так в Kimko посчитали за нас и указывают, что он составил $608,4 млн или $1,44 на акцию в 2019 году, а в 2018 году было $609,8 млн или $1,45 на акцию. Также менеджмент указывает скорректированный FFO равный $620,1 млн или $1,47 на акцию.

FFO в отчете Kimko
FFO в отчете Kimko

В конце считаем P/FFO. Капитализация, на конец 2019 года при цене акции $19,59 составляла 8,24 млрд долларов. Таким образом, P/FFO составил 13,5. То есть 13,5 лет окупаемости.

Этот мультипликатор лучше использовать для сравнения фондов между собой, причем сравнивать компании из одного подсектора, например сектор моллов.

Еще один мультипликатор, который стоит учитывать, это FFO/S (S – Sales – продажи). Он уже относится больше к справочным, т.к. может помочь определить, будут ли дивиденды выше прошлогодних или нет. Некоторые компании не в счет, так как они могут находится в дивидендных аристократах и там это правило не работает.

Лучшим моментом для покупки REIT является окончание кризиса и начало восстановления, причем лучше покупать лидеров рынка в самый разгар и частями. Так как угадать когда и где будет дно и самая низкая цена акции невозможно, а так вы сможете сформировать позицию по нормальной усреднённой цене.

Поведение котировок SPG в период 2006-2020 годов
Поведение котировок SPG в период 2006-2020 годов

Заметьте как ведут себя котировки Simon Property Group. За некоторое время до начала рецессии идет снижение котировок, а после выхода из неё и восстановлении экономики бумага и в целом сегмент рейтов растет очень серьёзно. Кстати говоря, рост сильнее фондового рынка в целом. Этот момент подтверждает цикличность сектора.

Дивиденды и их налогообложение

Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.

Главная страница Realty Income
Смотрите на логотип

Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.

Налогообложение дивидендов

Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.

К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью. Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли.

Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.

Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.

Статья по теме  Что такое интернет-бизнес, какой бывает и как организовать

Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения. Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.

Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.

Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:

Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже

Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.

Какие REIT есть на Санкт-Петербургской бирже вы можете узнать на этом сайте (просто кликни по этим словам). Он бесплатный, можно даже не регистрироваться.

Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:

  1. Инструмент – оставляем пустым;
  2. Сектор – Недвижимость;
  3. Отрасль – можно поставить интересующую вас отрасль, либо не ставить и посмотреть, что вообще есть на СПБ.

Важно: на столбец «Цена закрытия аукциона, долл» не обращаем внимания, равно как и на все остальные кроме первых трёх. Эти данные обновляются с задержкой, чуть ли не раз в неделю, может и реже, поэтому лучше интересующие вас компании посмотрите в терминале вашего брокера или в Tradingview.

Самые крупные в сфере торговли:

Биржевой тикерНазвание фондаЦена 1 акции, $
SPGSimon Property Group54,59
KIMKimko Realty Group Corporation11,33
KRGKite Realty Group Trust9,68
MACThe Macerich Company6,95
ORealty Income Corporation52,15
REGRegency Centers Corporation41,26
SRCSpirit Realty Capital28,46
Все фонды недвижимости в сфере ТЦ на СПБ бирже

Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.

Статус квалифицированного инвестора не нужен.

Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.

В заключении

В заключении хочу сказать, что REIT это очень интересный и позволяющий не только преумножить свои активы, но и позволяющий получать неплохие дивиденды сектор. Даже с учетом того, что инвестор покупает их через СПБ биржу.

Не забывайте подписываться на паблик в ВК и на нашу рассылку (спама не будет, только ценная информация с поля боя быков и медведей).

Паблик ВК по ссылке (просто нажми на эти слова).

Подписаться на нашу рассылку можно ниже или в сайдбаре справа(если читаете с компьютера):

+1
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Хорошо
Политика конфиденциальности